تبلیغات
Law Journal

وکالت در بیع بدون حق قبض ثمن

 نویسنده: صابر ناظمی

سر دفتر دفتر خانه اسناد رسمی 

مقدمه

آنچه نگارنده را به نگارش سطور آتی و پرداختن به مبحث فوق ترغیب نموده آن است که دفاتر اسناد رسمی در پاره ای از مواقع با وکالتنامه هایی مواجه می شوند که در آنها وکیل اختیار فروش مورد وکالت را به غیر و یا خود دارد ولیکن حق اخذ و قبض ثمن در این نوع وکالتنامه مسکوت مانده است و این امر اگرچه بیشتر در وکالتنامه های تنظیمی در کنسولگری های کشور جمهوری اسلامی ایران در خارج ازکشور به چشم می خورد وخود معلول عدم آشنایی و تسلط مسئولین محترم واحدهای کنسولی به قوانین و مقررات حقوقی است اما در وکالتنامه های تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی کشور نیز گاه قابل مشاهده است و در نتیجه دفاتری که قصد تنظیم سند انتقال قطعی مورد وکالت را به ثالث و یا خود دارند با تشتت آراء و نظریات گوناگونی مواجه هستند که ذیلاً به برخی از آنها اشاره می شود :

الف – برخی معتقدند که اگر در وکالتنامه ای حق اخذ و قبض وجه ( ثمن ) به وکیل اعطاء نشده باشد امکان تنظیم سند قطعی انتقال در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد .

ب – گروهی دیگر برآنند که در مواجهه با این وکالتنامه ها باید ابتدا خریدار ثمن معامله را به صندوق ثبت و یا دادگستری تودیع تا با ارائه قبض تودیعی امکان تنظیم سند رسمی انتقال فراهم آید .

ج – عده ای نیز می گویند تنظیم سند رسمی انتقال براساس چنین وکالتنامه ای با مانع قانونی مواجه نبوده و لیکن حق اقرار به وصول وجه را درسند رسمی انتقال ندارد و سردفتر باید به درج بهاء در سند اکتفا نموده و از اظهار و اقرار وکیل مبنی بر اخذ و وصول آن امتناع ورزد .

اینک با ذکر مقدمه فوق ابتدا ضمن توضیح اجمالی پیرامون علت این اختلافات به تجزیه و تحلیل نظریات ابرازی و سپس جمع بندی مطالب خواهم پرداخت .

وفق ماده 339 قانون مدنی : « پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود » و ماده 362 همان قانون مقرر داشته است : « آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است :

1ـ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .

2- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد .

3- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید .

4- عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می کند .مستفاد از دو ماده استنادی آن است که بیع و آثار آن دو مقوله کاملاً متفاوت و متمایز با یکدیگر هستند بدین معنی که عقد بیع با لحاظ ماده 190 قانون مدنی و شرایط چهارگانه آن ( الف قصد طرفین و رضای آنها ب _ اهلیت طرفین ج – موضوع معین که مورد معامله باشد د – مشروعیت جهت معامله ) و به مجرد توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت به ایجاب از سوی فروشنده و قبول از طرف خریدار یا وکلای آنها واقع می شود و بعد از تحقق بیع نوبت به آثار آن می رسد . به دیگر سخن عدم تعیین تکلیف نسبت به مبیع و اینکه مبیع در زمان انعقاد عقد بیع و توافق بایع و مشتری برمبیع و قیمت آن در تصرف چه کسی است و نیز اینکه آیا ثمن به بایع تأدیه گردیده است یا خیر هیچ گونه لطمه ای به ارکان عقد بیع نرسانیده و در صحت و درستی وقوع و تحقق بیع تردید روا نیست .

با این توضیح نظریه اول ابرازی اگرچه از طرفداران بسیار ا ندکی برخوردار بوده و مهجور است بدون آنکه نیازمند استدالال بیشتری باشد مردود ومحکوم به رد است و اما در مورد نظریه دوم عنوان شده شایان ذکر است امتناع از تنظیم سند به بهانه عدم تعیین تکلیف تسلیم مبیع و یا تأدیه ثمن و به تبع آن اجبار مشتری به پرداخت ثمن به صندوق ثبت و یا هر صندوق دیگری ، خود نیازمند دلایل و موجبات قانونی و بر خلاف ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 خواهد بود .

علی هذا از میان سه نظریه معنونه تنها نظریه آخر یعنی تنظیم سند رسمی انتقال بدون درج اقرار به وصول ثمن توسط وکیل بایع و به سکوت گذاشتن پرداخت یا عدم پرداخت ثمن علی الظاهر می تواند از مقبولیت بیشتری برخوردار باشد چرا که با توجه به مطالب پیش گفته در صورت عمل به نظریه سوم نه تنها در تحقق بیع و ارکان آن خدشه ای متصور نیست بلکه سردفتر تنظیم کننده سند نیز هیچ گونه تخلفی از مقررات موضوعه اعم از قوانین و یا آیین نامه ها و دستورالعمل های حاکم بر تنظیم سندرسمی ننموده است .

لیکن آنچه امروزه و درعمل اتفاق می افتد آنگونه نیست که نظریه سوم مطروحه نیز بتواند جوابگوی نیاز جامعه باشد ، بر هیچ کس پوشیده نیست که در جامعه امروزی و بنا به دلایل مختلف از جمله محدودیت ها و مضایق بر سر راه تنظیم اسناد رسمی انتقال مانند تکلیف دفاتر اسناد رسمی در اخذ استعلامات متعدد از مراجع مختلف ، عدم حضور فروشنده در کشور و قسّ علی هذا در بسیاری از موارد وکالت بر خود لباس بیع پوشانیده و مردم در جهت تسهیل در روابط معاملی خود و به جای فراهم آوردن مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال به تنظیم اسناد وکالتی روی آورده ، به گونه ای که وکالت از ذات خود یعنی نیابت ( ماده 656 قانون مدنی ) فرسنگ ها فاصله گرفته و متعاملین با تنظیم اسناد وکالتی به اصطلاح بلاعزل ، آن را جایگزین بیع نموده اند ، در نتیجه وکیلی که با ارائه وکالت بلاعزل از سوی موکل خود قصد تنظیم سند رسمی انتقال را به نام خریدار دارد هرگز حاضر به تنظیم و امضاء سند بدون اخذ ثمن نبوده و خریداران نیز چون وکیل را فروشنده واقعی خود می دانند در حضور سردفتر تنظیم کننده سند ثمن را که در پاره ای اوقات میلیون ها تومان است به وکیل تسلیم می نمایند .

حال با این وصف سؤال اساسی این است که سردفتر در چنین وضعیتی که خود شاهد پرداخت ثمن از سوی خریدار به وکیل فروشنده است باید به دلیل عدم اعطاء حق اخذ وجه به وکیل در وکالتنامه مستند تنظیم سند رسمی انتقال ، چشم خود را بر واقعیت انکارناپذیر فرو بندد و یا اینکه کتابت بالعدل ایجاب می کند پرداخت وجه از سوی خریدار به وکیل و اقرار وکیل به اخذ و قبض وجه را نیز در سند تصریح نماید .

به نظر نگارنده آنچه دفاتر اسناد رسمی را در این موارد با تردید مواجه ساخته است استنباط ناصحیح از ماده 665 قانون مدنی است . ماده مزبور مقرر می دارد : «وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند » و از ماده مذکور چنین استنباط می نمایند که وکیلی که حق اخذ و قبض ثمن را ندارد چگونه می تواند اقرار به وصول و قبض آن نماید ؟! که این استنتاج قابل دفاع نیست . آنچه از ماده فوق مستفاد است که خریدار می تواند از تأدیه واقباض ثمن به وکیلی که حق قبض ثمن را ندارد خودداری نماید همان گونه که وکیل می تواند از قبض آن امتناع ورزد ولی حق چنانچه خریدار بنابر قاعده اقدام مقدم به ضرر خویش شده و علی رغم اختیار وکیل در قبض ثمن ، آن را به وکیل تسلیم نماید آیا درج اقرار به وصول ثمن توسط سردفتر تنظیم کننده سند مغایر ماده مورد نزاع می باشد ؟

النهایه به نظر می رسد با توجه به اینکه از جمله دلایل تنظیم رسمی اسناد در دفاتر اسناد رسمی مسدود نمودن باب ادعای متعاملین علیه یکدیگر و کاستن از مراجعات آنان به محاکم دادگستری است و مهم تر آنکه عدم درج اقرار وکیل به اخذ ثمن باعث تضرر خریدار است و موجب خواهد شد تا در صورت ادعای موکل مبنی بر عدم پرداخت ثمن ، خریدار در اثبات پرداخت وجه به وکیل ناتوان بماند و ای بسا علیرغم پرداخت وجه به وکیل به دلیل عدم توانایی در اثبات پرداخت آن متضرر شود، اقرار و اظهار وکیل در سند رسمی انتقال هر چند واجب الرعایه نیست ، لیکن در جهت تحکیم اسناد رسمی و تحقق بخشیدن به کتابت بالعدل اجتناب ناپذیر می نماید .



برچسب ها : وکالت در بیع بدون حق قبض ثمن ,
آرشیو موضوعی : حقوق مدنی ,
» ماهیت حقوقی ایفای غیر موضوع تعهد ( 1395/04/5 )
» قرارداد عدم تجارت ( 1395/03/28 )
» اركان عقد مضاربه در حقوق اسلام و حقوق مدنی ایران (قسمت اول) ( 1395/03/27 )
» اركان عقد مضاربه در حقوق اسلام و حقوق مدنی ایران (قسمت دوم) ( 1395/03/27 )
» انواع ابلاغ اوراق قضایی و شیوه های اجرای آن (قسمت اول) ( 1395/03/11 )
» انواع ابلاغ اوراق قضایی و شیوه های اجرای آن (قسمت دوم) ( 1395/03/11 )
» نمونه قضیه نگاری دادنامه ( 1395/03/11 )
» قرار تامین کیفری و تاسیس جدید قرار نظارت ( 1395/03/11 )
» نظریه های مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه ( 1395/03/2 )
» رأی وحدت رویه شماره ۷۴۷ ( 1395/03/2 )
» عقود اذنیه ( 1395/03/2 )
» شرایط وقف به وسیله شخص حقوقی (قسمت اول) ( 1395/03/1 )
» شرایط وقف به وسیله شخص حقوقی (قسمت دوم) ( 1395/03/1 )
» دانلود متن کامل لایحه جدید شوراهای حل اختلاف ( 1394/11/17 )
» مجازات مرتكب در تكرار جرم ازمنظر قانون مجازات اسلامی ( 1394/06/31 )
» حقوق شهروندی و تفتیش و بازرسی خودرو ها بدون كسب اجازه مخصوص از مقام قضایی ( 1394/06/7 )
» تعریف وخصوصیات شرکت مدنی درقانون یکنواخت آمریکا (قسمت اول) ( 1394/05/21 )
» تعریف وخصوصیات شرکت مدنی درقانون یکنواخت آمریکا (قسمت دوم) ( 1394/05/21 )
» مبانی و معیار های کشف قصد مرتکب در قتل عمد (قسمت اول) ( 1394/05/13 )
» مبانی و معیار های کشف قصد مرتکب در قتل عمد (قسمت دوم) ( 1394/05/13 )
درباره ما

مدیر اجرایی: امین بهزادیان
سردبیر: مجتبی بهزادیان
وکیل دادگستری و مشاور حقوقی
مشاور سردبیر: مهشید عابدی
وکیل دادگستری و مشاور حقوقی


آمار سایت

کل بازدید ها :
بازدید امروز :
بازدید دیروز :
بازدید این ماه :
بازدید ماه قبل :
تعداد کل مطالب :
بروز شده در :

نظرتان درباره وبلاگ ما چیست؟




موسسه محک موسسه محک